Новая редакция устава

Что меняется

Слева — как записано в действующем уставе, справа — как предлагается в новой редакции.

1. 1

   Как считаются голоса

   Глава XIII

   Сейчас

   Вес голоса зависит от площади: чем больше метров у собственника, тем больше его влияние на собрании.

   Станет

   Одна единица — один голос. Все собственники равны независимо от площади.

   Что это значит: Определяет, чей голос весит больше при решениях о деньгах, тарифах и ремонтах. В доме 216 квартир и 19 нежилых помещений.

   Требуемая законом процедура

   Чтобы голосовать по доле, доли (cote-părți) должны быть рассчитаны по методике Правительства (ПП № 879/2022), утверждены протоколом общего собрания и зарегистрированы в Реестре недвижимого имущества (ст. 101 Закона № 187/2022). Расчёт выполняет кадастровый орган или уполномоченная организация. По имеющимся документам ассоциации эта процедура не проводилась: общее собрание в 2025 году утвердило только разработку акта учреждения кондоминиума.

   Правило «одна единица — один голос» работает сразу: считать и регистрировать доли для него не нужно. Поэтому новая редакция возвращает именно его. Если собственники позже захотят перейти на голосование по доле — это можно сделать в любой момент, но сначала придётся пройти описанную выше процедуру: рассчитать доли, утвердить их на собрании и зарегистрировать в реестре.

   Читать по-русски → Процедура регистрации долей — Кадастр недвижимого имущества, стр. 8 «Condominiu declarat» (PDF) →

2. 2

   Лимит расходов администратора

   Глава XIV

   Сейчас

   Администратор вправе заключать сделки и производить платежи на любую сумму без согласования с другим органом — достаточно того, чтобы на счёте были деньги.

   ⚠ Риск: Траты без согласования

   Станет

   Не более 15 000 леев и только на срочные работы. Всё, что выше, требует решения общего собрания.

   Что это значит: Крупные траты проходят через собрание, а не решаются единолично.

3. 3

   Обязательная публикация документов

   Глава VIII

   Сейчас

   Обязательны только регистрация в платформе e-Condominiu и ежегодная сводная карта.

   ⚠ Риск: Документы недоступны собственникам

   Станет

   Ассоциация обязана вести онлайн-платформу со свободным доступом к уставу, регламентам, протоколам собраний, списку должников, судебным делам, оборотам по счетам, договорам и годовым сводкам.

   Что это значит: Собственник может проверить расходы и договоры сам, не запрашивая их отдельно.

4. 4

   Условия договоров утверждает собрание

   Глава XIII

   Сейчас

   Административный совет вправе утверждать условия договоров без общего собрания.

   ⚠ Риск: Договоры без решения собрания

   Станет

   Этот пункт исключён: условия договоров остаются в компетенции общего собрания.

   Что это значит: Условия работы с подрядчиками определяют собственники, а не узкий круг.

5. 5

   Контроль собрания над деньгами

   Глава XIII

   Сейчас

   В перечне компетенций собрания нет ни контроля фонда, ни порядка расчётов по счётчикам.

   ⚠ Риск: Нет контроля за фондом

   Станет

   Собрание ежегодно утверждает финансовое состояние фонда, ежеквартально получает данные об остатке на счёте, определяет порядок распределения разницы между домовым и квартирными счётчиками и утверждает типовой договор с собственником.

   Что это значит: Видно, сколько денег в фонде и как распределяется разница по счётчикам.

6. 6

   Собрание вправе решить любой вопрос

   Глава XIII

   Сейчас

   Прямой записи об этом в уставе нет.

   ⚠ Риск: Пробел в полномочиях собрания

   Станет

   Закреплено прямо: общее собрание может принять решение по любому вопросу, не перечисленному в уставе.

   Что это значит: Убирает «серые зоны»: по спорному вопросу решает собрание.

7. 7

   Защита принятых решений (правило 80%)

   Глава XIII

   Сейчас

   Решение можно оспорить из-за нарушений порядка созыва или оформления.

   ⚠ Риск: Решения легко оспорить

   Станет

   Если за решение прямо высказались не менее 80% членов, оно остаётся в силе даже при таких нарушениях (ст. 202 Гражданского кодекса).

   Что это значит: Решение с широкой поддержкой сложнее сорвать по формальным причинам. Порог высокий — не менее 80% членов; норма взята из типового устава.

8. 8

   Смешанное собрание

   Глава XIII

   Сейчас

   Такого правила в уставе нет.

   Станет

   Если лично присутствуют более 50% членов, голосование по переписке не обязательно.

   Что это значит: Меньше бюрократии, когда собственники реально пришли на собрание.

9. 9

   Собрание с особым интересом

   Глава XIII

   Сейчас

   Кворум не определён, возможность отменить такое решение не описана.

   ⚠ Риск: Кворум не определён

   Станет

   Кворум — не менее 50% собственников с особым интересом; общее собрание вправе в любой момент отменить особое решение.

   Что это значит: Решения узкой группы (например, одного подъезда) остаются под контролем общего собрания.

10. 10

    Иски по общему имуществу — только через собрание

    Глава XIV

    Сейчас

    Ограничения нет.

    Станет

    Администратор не вправе признавать иски третьих лиц в отношении общего имущества без решения общего собрания.

    Что это значит: Права на общее имущество нельзя уступить в суде без ведома собственников.

11. 11

    Полномочия Административного совета

    Глава XV

    Сейчас

    У Совета нет права давать администратору заключения по вопросам, влекущим расходы ассоциации, и нет права распоряжаться средствами на банковском счёте по утверждённому финансовому плану.

    ⚠ Риск: Совет без рычагов контроля

    Станет

    Совет даёт администратору заключения по любым вопросам, включая те, что влекут расходы, и вправе распоряжаться средствами на счёте согласно финансовому плану, утверждённому общим собранием.

    Что это значит: У Совета появляются реальные рычаги контроля за расходами, а не только наблюдательная роль.

12. 12

    Основание обязательных платежей

    Глава IV

    Сейчас

    Глава об оплате начинается сразу с обязанности администратора собирать взносы — без вводных положений.

    Станет

    Добавлены два вводных пункта: члены участвуют в расходах на содержание и ремонт общего имущества в порядке, установленном Законом № 187/2022; собрание может предусмотреть внесение платежей по договору найма или аренды напрямую на счёт ассоциации.

    Что это значит: Уточняет основание платежей. На практике порядок оплаты не меняется — он и так следует из закона.

13. 13

    Реклама, камеры, шлагбаумы и забор

    Глава VI

    Сейчас

    Правило есть только в перечне полномочий собрания (гл. XIII): собрание «утверждает установку». Прямого запрета ставить что-либо без решения собрания в уставе нет.

    ⚠ Риск: Самовольная установка на общем имуществе

    Станет

    Добавлен прямой запрет (гл. VI): установка рекламных щитов, камер видеонаблюдения, антенн, излучателей, электронных ключей, шлагбаумов и забора разрешается только после одобрения общим собранием.

    Что это значит: Одно дело — «собрание вправе утверждать», другое — «без решения собрания ставить нельзя». Второе прямо запрещает самовольную установку на общем имуществе.

14. 14

    Пункт о правопреемстве от кооператива № 52/324

    Глава I

    Сейчас

    Устав содержит абзац о том, что ассоциация создана путём реорганизации кооператива приватизированного жилья № 52/324 и является правопреемником всех его прав и обязанностей.

    Станет

    Абзац исключён.

    Что это значит: По заключению юриста такая норма нужна в первом уставе — в момент, когда реорганизация только происходит. Она состоялась в 2024 году, правопреемство уже отражено в государственном реестре, поэтому на права и обязанности ассоциации исключение не влияет.

15. 15

    Полномочия председателя совета

    Глава XVI

    Сейчас

    За председателем не закреплены ни наём и увольнение персонала, ни управление кондоминиумом. Представлять ассоциацию при заключении договоров и в суде он может только в отсутствие администратора.

    ⚠ Риск: Нет противовеса администратору

    Станет

    Председатель нанимает и увольняет персонал, управляет кондоминиумом или заключает договоры управления и представляет ассоциацию при заключении договоров и в суде — уже без оговорки «в отсутствие администратора».

    Что это значит: Кадровые и управленческие решения перестают быть исключительно за администратором — у Совета появляется реальный противовес.