Statutul în redacție nouă

Ce se schimbă

În stânga — cum este în statutul în vigoare, în dreapta — cum se propune în redacția nouă.

1. 1

   Cum se numără voturile

   Capitolul XIII

   Acum

   Ponderea votului depinde de suprafață: cu cât proprietarul deține mai mulți metri pătrați, cu atât influența sa la adunare este mai mare.

   Va deveni

   O unitate — un vot. Toți proprietarii sunt egali, indiferent de suprafață.

   Ce înseamnă: Determină al cui vot cântărește mai mult la deciziile privind banii, tarifele și reparațiile. În bloc sunt 216 apartamente și 19 spații nelocuibile.

   Procedura cerută de lege

   Pentru a vota proporțional cotei-părți, cotele-părți trebuie calculate conform metodologiei Guvernului (HG nr. 879/2022), aprobate prin procesul-verbal al adunării generale și înregistrate în Registrul bunurilor imobile (art. 101 din Legea nr. 187/2022). Calculul îl efectuează organul cadastral sau o organizație autorizată. Conform documentelor disponibile ale asociației, această procedură nu a fost realizată: adunarea generală din 2025 a aprobat doar elaborarea Actului de constituire a condominiului.

   Regula «o unitate — un vot» funcționează imediat: pentru ea nu este nevoie ca cotele-părți să fie calculate și înregistrate. De aceea redacția nouă revine la ea. Dacă proprietarii vor dori mai târziu să treacă la votul proporțional cotei-părți — acest lucru este posibil oricând, însă mai întâi va trebui parcursă procedura descrisă mai sus: calcularea cotelor-părți, aprobarea lor la adunare și înregistrarea în registru.

   Procedura de înregistrare a cotelor-părți — Cadastrul Bunurilor Imobile, pag. 8 „Condominiu declarat” (PDF) →

2. 2

   Limita cheltuielilor administratorului

   Capitolul XIV

   Acum

   Administratorul poate încheia tranzacții și efectua plăți de orice sumă fără avizul altui organ — este suficient ca asociația să dispună de fonduri.

   ⚠ Risc: Cheltuieli fără avizare

   Va deveni

   Cel mult 15 000 lei și doar pentru intervenții urgente. Peste această sumă este necesară hotărârea adunării generale.

   Ce înseamnă: Cheltuielile mari trec prin adunare, nu se decid unilateral.

3. 3

   Publicarea obligatorie a documentelor

   Capitolul VIII

   Acum

   Sunt obligatorii doar înregistrarea în platforma e-Condominiu și fișa de sinteză anuală.

   ⚠ Risc: Documente inaccesibile proprietarilor

   Va deveni

   Asociația este obligată să creeze o platformă online cu acces liber la statut, regulamente, procesele-verbale ale adunărilor, lista datornicilor, litigii, rulajul conturilor, contracte și fișele de sinteză anuale.

   Ce înseamnă: Proprietarul poate verifica singur cheltuielile și contractele, fără a le solicita separat.

4. 4

   Condițiile contractelor le aprobă adunarea

   Capitolul XIII

   Acum

   Consiliul de administrație poate aproba condițiile contractuale fără adunarea generală.

   ⚠ Risc: Contracte fără hotărârea adunării

   Va deveni

   Acest punct este exclus: condițiile contractuale rămân în competența adunării generale.

   Ce înseamnă: Condițiile de lucru cu prestatorii le stabilesc proprietarii, nu un cerc restrâns.

5. 5

   Controlul adunării asupra banilor

   Capitolul XIII

   Acum

   Lista competențelor adunării nu include nici controlul fondului, nici modul de repartizare a diferențelor de contoare.

   ⚠ Risc: Lipsa controlului asupra fondului

   Va deveni

   Adunarea aprobă anual situația financiar-economică a fondului, este informată trimestrial despre soldul contului, decide repartizarea diferenței dintre contorul comun și contoarele din unități și aprobă modelul de contract cu proprietarul.

   Ce înseamnă: Se vede cât sunt banii în fond și cum se repartizează diferența de contoare.

6. 6

   Adunarea poate decide orice chestiune

   Capitolul XIII

   Acum

   În statut nu există o prevedere expresă.

   ⚠ Risc: Lacună în competențele adunării

   Va deveni

   Se prevede expres: adunarea generală poate hotărî asupra oricărei chestiuni neprevăzute în statut.

   Ce înseamnă: Elimină „zonele gri”: chestiunile neclare le decide adunarea.

7. 7

   Protecția hotărârilor adoptate (regula 80%)

   Capitolul XIII

   Acum

   Hotărârea poate fi contestată din cauza încălcărilor regulilor de convocare sau de întocmire.

   ⚠ Risc: Hotărârile pot fi contestate ușor

   Va deveni

   Dacă pentru hotărâre au consimțit expres cel puțin 80% din membri, aceasta rămâne valabilă chiar și în cazul unor astfel de încălcări (art. 202 Cod civil).

   Ce înseamnă: O hotărâre cu susținere largă este mai greu de blocat din motive formale. Pragul este ridicat — cel puțin 80% din membri; norma provine din statutul-model.

8. 8

   Adunarea mixtă

   Capitolul XIII

   Acum

   O astfel de regulă nu există în statut.

   Va deveni

   Dacă participă cu prezență mai mult de 50% din membri, votul prin corespondență nu este obligatoriu.

   Ce înseamnă: Mai puțină birocrație atunci când proprietarii chiar au venit la adunare.

9. 9

   Adunarea cu interes special

   Capitolul XIII

   Acum

   Cvorumul nu este stabilit, posibilitatea de a revoca o astfel de hotărâre nu este descrisă.

   ⚠ Risc: Cvorum nestabilit

   Va deveni

   Cvorumul — cel puțin 50% din proprietarii cu interes special; adunarea generală poate revoca oricând o hotărâre specială.

   Ce înseamnă: Deciziile unui grup restrâns (de exemplu, o singură scară) rămân sub controlul adunării generale.

10. 10

    Acțiunile privind părțile comune — doar prin adunare

    Capitolul XIV

    Acum

    Nu există o restricție.

    Va deveni

    Administratorul nu are dreptul de a recunoaște acțiunile în justiție înaintate de terți privind părțile comune fără hotărârea adunării generale.

    Ce înseamnă: Drepturile asupra părților comune nu pot fi cedate în instanță fără știrea proprietarilor.

11. 11

    Atribuțiile Consiliului de administrație

    Capitolul XV

    Acum

    Consiliul nu are dreptul de a oferi avize administratorului pe chestiuni care implică cheltuieli ale asociației și nici dreptul de a dispune de mijloacele din contul bancar conform planului financiar aprobat.

    ⚠ Risc: Consiliul fără pârghii de control

    Va deveni

    Consiliul oferă avize administratorului pe orice chestiuni, inclusiv cele care implică cheltuieli, și este în drept să dispună de mijloacele din cont conform planului financiar aprobat de adunarea generală.

    Ce înseamnă: Consiliul capătă pârghii reale de control asupra cheltuielilor, nu doar un rol de observator.

12. 12

    Temeiul plăților obligatorii

    Capitolul IV

    Acum

    Capitolul despre plăți începe direct cu obligația administratorului de a colecta contribuțiile — fără prevederi introductive.

    Va deveni

    Se adaugă două prevederi introductive: membrii participă la cheltuielile pentru întreținerea și reparația proprietății comune în modul stabilit de Legea nr. 187/2022; adunarea poate prevedea vărsarea unor plăți conform contractului de închiriere sau arendă direct la contul asociației.

    Ce înseamnă: Clarifică temeiul plăților. În practică modul de achitare nu se schimbă — el rezultă oricum din lege.

13. 13

    Publicitate, camere, bariere și gard

    Capitolul VI

    Acum

    Regula există doar în lista competențelor adunării (cap. XIII): adunarea „aprobă instalarea”. În statut nu există o interdicție directă de a instala ceva fără hotărârea adunării.

    ⚠ Risc: Instalare samavolnică pe părțile comune

    Va deveni

    Se adaugă o interdicție directă (cap. VI): instalarea panourilor publicitare, camerelor de supraveghere video, antenelor, emițătoarelor, sistemului de acces prin chei electronice, barierelor de acces și a gardului se permite doar după aprobarea de către adunarea generală.

    Ce înseamnă: Una este „adunarea poate aproba”, alta — „fără hotărârea adunării nu se poate instala”. A doua interzice direct instalarea samavolnică pe părțile comune.

14. 14

    Prevederea privind succesiunea de la cooperativa nr. 52/324

    Capitolul I

    Acum

    Statutul conține un alineat potrivit căruia asociația a fost creată prin reorganizarea cooperativei de locuințe privatizate nr. 52/324 și este succesoarea tuturor drepturilor și obligațiilor acesteia.

    Va deveni

    Alineatul este exclus.

    Ce înseamnă: Conform avizului juristului, o astfel de normă este necesară în primul statut — atunci când reorganizarea abia are loc. Aceasta a avut loc în 2024, succesiunea este deja reflectată în registrul de stat, astfel că excluderea nu afectează drepturile și obligațiile asociației.

15. 15

    Atribuțiile președintelui consiliului

    Capitolul XVI

    Acum

    Președintelui nu îi sunt atribuite nici angajarea și concedierea personalului, nici administrarea condominiului. Poate reprezenta asociația la încheierea contractelor și în instanță doar în lipsa administratorului.

    ⚠ Risc: Lipsa contraponderii administratorului

    Va deveni

    Președintele angajează și concediază personalul, administrează condominiul sau încheie contracte de administrare și reprezintă asociația la încheierea contractelor și în instanță — fără rezerva „în lipsa administratorului”.

    Ce înseamnă: Deciziile de personal și de administrare nu mai țin exclusiv de administrator — consiliul capătă o contrapondere reală.