Что такое кондоминиум
Кондоминиум — комплекс имущества: земельный участок с одним или (в условиях ст. 10) несколькими зданиями, в которых есть единицы, являющиеся объектом права исключительной собственности, и общие части, являющиеся объектом права общей собственности, предназначенные для пользования нескольких собственников.
Один земельный участок — один кондоминиум. Кондоминиум — это не только жилые дома.
Важно различать два понятия: кондоминиум и ассоциация собственников из кондоминиума.
Два способа «появления» кондоминиума
Кондоминиум учреждённый (condominiu constituit) — учреждён Актом учреждения. Применяется для новых зданий или для будущих объектов.
Кондоминиум объявленный (condominiu declarat) — объявлен согласно ст. 88 и 89 главы VII Закона № 187/2022. Применяется для жилых домов и других зданий с изолированными помещениями, существовавших на 29.07.2023.
Кондоминиум, учреждённый Актом
Как правило, кондоминиум учреждается:
- при разделении здания на изолированные помещения;
- при строительстве нового здания с изолированными помещениями (обычно жилого дома);
- для регистрации будущих объектов.
Акт учреждения кондоминиума — это акт, которым собственность преобразуется из простой (участок, здание — один собственник) в кондоминиальную, сложную: участок перестаёт быть отдельным объектом недвижимости, а объектами недвижимости становятся изолированные помещения с долей в здании и участке (то есть единицы в кондоминиуме).
Право исключительного пользования
Права исключительного пользования устанавливаются Актом учреждения кондоминиума. Их два вида:
- основное право исключительного пользования;
- дополнительное (акцессорное) право исключительного пользования.
Для собственников отдельных единиц устанавливается право исключительного пользования. Такие права устанавливаются в отношении общих частей.
Отчуждение основного права исключительного пользования возможно только на основании нотариально удостоверенного акта (ст. 323 Гражданского кодекса — нотариальная форма обязательна для отчуждения недвижимости; ст. 464 — положения об имуществе применяются и к вещным правам).
Объявленный кондоминиум
Если на дату вступления в силу главы VII Закона № 187/2022 в сданном в эксплуатацию здании были зарегистрированы изолированные помещения — здание является кондоминиумом (ст. 88).
- Если все помещения зарегистрированы — по заявлению собственник (SRL, государство, административно-территориальная единица) исключается из реестра и вносится запись КОНДОМИНИУМ. Необходим акт, составленный кадастровым инженером на основании сведений кадастрового архива.
- Если не все помещения зарегистрированы — собственник здания не исключается, вносится отметка: КОНДОМИНИУМ НЕПОЛНЫЙ.
Доли (cote-părți) в объявленном кондоминиуме
Чтобы внести запись «КОНДОМИНИУМ» в случае объявленного кондоминиума, не требуется устанавливать доли в общих помещениях и не требуется представлять Акт учреждения кондоминиума.
В случае объявленного кондоминиума доли могут быть зарегистрированы позднее — на основании протокола общего собрания ассоциации собственников, в котором содержатся доли по всем единицам. Требуется, чтобы протокол был принят более чем ½ голосов (ст. 101). Заявление подаёт администратор ассоциации.
Расчёт долей производится согласно Постановлению Правительства № 879/2022.
Собственники кондоминиума в любой момент позднее могут заключить Акт учреждения кондоминиума, подписанный собственниками, владеющими 2/3 кондоминиума (ст. 102). В случае объявленного кондоминиума Актом учреждения также могут устанавливаться права исключительного пользования.
Акт подписывают не менее 2/3 — при этом не 2/3 собственников, а собственники, владеющие 2/3 кондоминиума (то есть 2/3 площади).
Образцы Актов учреждения кондоминиума размещены на www.ipcbi.gov.md (раздел «Полезная информация», «Типовые формы»).
Земельный участок объявленного кондоминиума
Если участок, принадлежащий государству или административно-территориальной единице, превышает площадь застройки зданий жилого кондоминиума не более чем на 10% и не относится к публичной сфере, — местные власти или государство исключаются из реестра и вносится запись КОНДОМИНИУМ (ст. 95). Акт составляется кадастровым инженером на основании сведений кадастрового архива.
Если превышает — собственник участка решает: сформировать участок кондоминиума либо признать, что весь участок входит в кондоминиум, если формирование невозможно.
Бесплатно — только для жилых кондоминиумов. Для нежилых зданий с помещениями собственники должны выкупить участок, и только после этого он войдёт в кондоминиум.
Свидетельство (титул) не выдаётся. Регистрация участка в форме кондоминиума производится на основании решения местного совета, которое указывается как основание в Реестре недвижимого имущества. Устанавливать доли для регистрации участка в случае объявленного кондоминиума не требуется.
Если участок частный (ст. 97), собственник либо формирует участок, либо подаёт Декларацию о согласии на исключение своего права на весь участок. Акт учреждения кондоминиума при этом не требуется. Если собственников несколько: при совместной собственности — декларация об исключении от всех; при долевой — каждый подаёт декларацию по своей доле.
Ассоциация собственников из кондоминиума
Собственники кондоминиума могут быть организованы в ассоциацию, а могут и не быть.
- Если ассоциация создана, действует правило: все собственники кондоминиума являются, в силу закона, членами одной и той же ассоциации.
- Членами ассоциации являются собственники только одного кондоминиума (один участок — одна ассоциация, ст. 21). Исключение: одна ассоциация — несколько кондоминиумов (ст. 77).
- Цель ассоциации — управление кондоминиумом. Она не имеет права управления или хозяйственного ведения общим имуществом: право управления ассоциации не регистрируется в отношении участка и здания.
- По заявлению администратора ассоциации в Реестре недвижимого имущества делается отметка о том, что для данного кондоминиума создана ассоциация (ст. 22 ч. (8)).