Устав ассоциации

Неофициальный машинный перевод. Юридическую силу имеет оригинал на румынском языке (скан ниже).

Устав — основной учредительный документ Ассоциации собственников жилья в кондоминиуме «A0150-0281». Он определяет правовой статус ассоциации, цели и виды деятельности, права и обязанности собственников-членов, порядок управления (администратор, общее собрание), формирование и использование денежных средств, а также реорганизацию и ликвидацию ассоциации.

Ассоциация создана в результате реорганизации Кооператива приватизированного жилья № 52/324 и действует в соответствии с Законом № 187/2022 о кондоминиуме в жилом фонде. Зарегистрирован 05.06.2024, IDNO 1003600073015 (первичная регистрация — 12.10.2000).

Ниже — машинный перевод текста (возможны неточности). Юридическую силу имеет оригинал на румынском языке (с печатью и подписью), доступный на панели справа.

I. Общие положения

1.1. Ассоциация собственников в кондоминиуме № A0150-0281, именуемая далее «Ассоциация», создана в соответствии с Законом № 187/2022 о кондоминиуме (далее — Закон 187/2022) и другими законодательными и нормативными актами, регулирующими правовые отношения, а также иные отношения по вопросам собственности на жилые помещения, помещения иного назначения, чем жилое (далее — единица), общей неделимой собственности и иного недвижимого имущества в кондоминиуме в жилом фонде.

Ассоциация создана в результате реорганизации путём преобразования АССОЦИАЦИИ СОБСТВЕННИКОВ ПРИВАТИЗИРОВАННОГО ЖИЛЬЯ № 52/324 COOP, IDNO 1003600073015 от 12.10.2000. Ассоциация собственников в кондоминиуме A0150-0281 является правопреемником всех прав и обязанностей АССОЦИАЦИИ СОБСТВЕННИКОВ ПРИВАТИЗИРОВАННОГО ЖИЛЬЯ № 52/324 COOP.

1.2. Наименование ассоциации:

полное: Ассоциация собственников в кондоминиуме A0150-0281;
сокращённое: A.P.C. A0150-0281.

1.3. Местонахождение Ассоциации: бул. Москова, 20, мун. Кишинёв.

1.4. Ассоциация создаётся только собственниками кондоминиума в целях:

сохранения, содержания, эксплуатации и ремонта объектов недвижимости кондоминиума;
обеспечения членов ассоциации коммунальными и иными услугами по поручению собственников;
реализации собственниками единиц и помещений иного назначения, чем жилое, прав владения, пользования и управления общей собственностью кондоминиума;
распределения между собственниками общих расходов кондоминиума;
обеспечения на должном уровне технического, противопожарного и экологического состояния общего имущества;
обеспечения собственников единиц и помещений иного назначения, чем жилое, нанимателей и арендаторов жилых помещений и помещений иного назначения (если они уполномочат на это) коммунальными и иными услугами, вытекающими из деятельности по содержанию здания;
обеспечения соблюдения собственниками единиц и членами их семей, нанимателями и арендаторами жилых помещений и помещений иного назначения правил эксплуатации этих помещений, содержания жилых блоков и прилегающих территорий, а также имущества общего пользования;
осуществления мероприятий по благоустройству земельных участков, переданных кондоминиуму;
осуществления (при необходимости) функций заказчика при выполнении работ по эксплуатации, ремонту, реконструкции и строительству помещений и зданий в кондоминиуме;
заключения и исполнения договоров и соглашений с юридическими и физическими лицами в соответствии со своей деятельностью;
получения и использования для нужд ассоциации собственников банковских кредитов, в том числе путём залога недвижимости — общей собственности ассоциации;
осуществления экономической деятельности в соответствии с настоящим уставом и действующим законодательством;
представления и защиты общих законных интересов и прав собственников единиц и помещений иного назначения, чем жилое, в центральных и местных органах публичной власти, в судебных инстанциях и в отношениях с третьими лицами.

1.5. Ассоциация является некоммерческим юридическим лицом, не имеющим целью получение прибыли и её распределение между членами.

1.6. Ассоциация создаётся в организационно-правовой форме: Ассоциация.

1.7. Ассоциация с даты регистрации устава приобретает право юридической личности, имеет самостоятельный баланс, вправе открывать и вести банковские счета, может быть истцом и ответчиком в судебной инстанции.

1.8. Ассоциация отвечает по своим обязательствам принадлежащим ей имуществом. Ассоциация не несёт ответственности по обязательствам своих членов.

1.9. Ассоциация создаётся без ограничения срока деятельности.

1.10. Ассоциация может иметь печать со своим наименованием и другие атрибуты, принадлежащие юридическому лицу.

II. Имущественные отношения в кондоминиуме

2.1. Кондоминиум, в условиях ст. 10 Закона № 187/2022, представляет собой комплекс, состоящий из земельного участка с одним или несколькими зданиями, в которых имеются единицы, являющиеся объектом права исключительной собственности, и общие части, являющиеся объектом права общей собственности, предназначенные для пользования или нужд нескольких собственников. Кондоминиум жилого назначения — кондоминиум, включающий одну или несколько единиц жилого назначения.

2.2. Кондоминиум ассоциации состоит из: жилого блока, зарегистрированного с кадастровым номером 0100414.117.01, и прилегающего земельного участка, кадастровый номер 0100414.117, расположенного по адресу: бул. Москова, 20, мун. Кишинёв.

2.3. Правовой режим общих частей, входящих в состав кондоминиума, предусмотрен ст. 11 Закона № 187/2022.

2.4. Доля равна отношению общей площади единицы к сумме общих площадей всех единиц кондоминиума. Доля выражается в процентах с округлением до сотых. Сумма всех долей должна быть равна 100%.

2.5. Право исключительной собственности на единицу и доля в праве общей собственности образуют неделимое единство и не могут быть отчуждены или обременены раздельно. В этом случае остальные собственники кондоминиума не обладают правом преимущественной покупки, предусмотренным ст. 552 Гражданского кодекса № 1107/2002.

2.6. Собственник общего имущества в долевой собственности кондоминиума не вправе требовать выдела идеальной части территории и реальной части из общего имущества.

2.7. При смене правообладателя права исключительной собственности на единицу к новому собственнику переходит в силу закона, даже если этот эффект прямо не оговорён, и доля в праве общей собственности.

2.8. Собственник кондоминиума отвечает за свою единицу, а ассоциация отвечает за общие части кондоминиума. Ответственность ассоциации за общие части представляет собой расходы, которые распределяются на собственников кондоминиума, за исключением случая, когда ассоциация имеет согласно закону или договору право взыскать эти расходы с другого ответственного лица.

III. Денежные средства и фонды ассоциации

3.1. Денежные средства ассоциации формируются из:

a) взноса, уплачиваемого каждым (собственником) членом ассоциации;
b) доходов от финансово-экономической деятельности ассоциации (доходы от сдачи в наём общих частей, проценты по банковским депозитам ассоциации, проценты и пени за просрочку по платежам, причитающимся ассоциации, доходы от деятельности ассоциации, гранты и пожертвования, а также кредиты (займы), привлечённые ассоциацией в условиях Закона № 187/2022);
c) иных законных доходов.

3.2. Ассоциация обязана учредить фонд ремонта и развития (далее — фонд) для каждого кондоминиума; средства фонда хранятся на отдельном банковском счёте.

3.3. Средства фонда могут использоваться ассоциацией только для одной из целей, предусмотренных ст. 55 Закона № 187/2022.

3.4. Взнос в фонд каждого собственника пропорционален доле, отнесённой к его единице.

3.5. В случае смены собственника единицы предыдущий собственник не имеет права на возврат своей доли из остатка средств фонда или на возврат любого платежа, совершённого в соответствии с решениями ассоциации.

IV. Уплата налогов, обязательных платежей, коммунальных и иных услуг

4.1. Администратор ассоциации обеспечивает сбор с членов ассоциации взноса — суммы, соответствующей расходам ассоциации, которую каждый собственник кондоминиума обязан уплачивать (ежемесячно и т. д.), согласно законным положениям.

4.2. Размер обязательных платежей каждого члена за содержание и ремонт общей собственности кондоминиума пропорционален его доле.

4.3. Члены, которые в течение 3 месяцев не уплачивают вышеуказанные платежи, подлежат процедуре взыскания задолженности перед ассоциацией, инициируемой в установленном законодательством порядке администратором ассоциации.

4.4. Годовое общее собрание при утверждении бюджета ассоциации определяет обязательства каждого собственника единицы по обязательным платежам и устанавливает срок и порядок их уплаты.

4.5. Члены обязаны уплачивать взнос в фонд. В платёжном счёте, выставляемом членам, сумма взноса в фонд указывается отдельной строкой.

4.6. Все собственники единиц обязаны уплачивать платежи и взносы в фонд, установленные общим собранием, в следующем порядке:

доля в общих расходах должна быть уплачена не позднее даты, установленной общим собранием членов ассоциации;
если не предусмотрен иной порядок, взносы в фонд уплачиваются в тот же период, что и доля участия в общих расходах;
иные взносы, предусмотренные Законом № 187/2022.

4.7. Если единица находится во владении иного лица, чем член, этот владелец несёт солидарную ответственность с членом за уплату ассоциации взноса, но только в отношении обязательств, наступивших в период владения.

4.8. Неиспользование или отказ от использования общих частей не является основанием для освобождения члена, полностью или частично, от расходов, к которым он обязан согласно Закону № 187/2022 и настоящему уставу.

4.9. Общее собрание может принять освобождения для отдельных членов от обязанности уплаты взноса в фонд или установить дифференцированные графики уплаты взносов в фонд для членов из категории социально уязвимых лиц.

V. Экономическая деятельность ассоциации

5.1. Ассоциация осуществляет свою деятельность в соответствии с Законом № 187/2022, Законом № 75/2015 о жилье, Гражданским кодексом № 1107/2002, иными нормативными актами в данной области и настоящим уставом.

5.2. Поступления ассоциации в форме взноса или иных платежей собственников, которыми покрываются расходы ассоциации либо в качестве возмещения ущерба, причинённого ассоциации, не облагаются налогом ни в какой форме.

5.3. Для реализации целей, предусмотренных настоящим уставом, ассоциация осуществляет следующие виды деятельности:

a) организация процесса принятия решений членами и их исполнение в отношениях с каждым членом и с третьими лицами;
b) представление интересов своих членов для приобретения прав на общие части либо расширения этих прав или площади общих частей; управление, обслуживание, эксплуатация, реабилитация, модернизация, реконструкция общих частей и строительство дополнительных помещений и объектов общего пользования в кондоминиуме;
c) распределение расходов ассоциации согласно настоящему уставу и обеспечение их сбора; формирование фондов и резервов для реализации целей ассоциации;
d) заключение договоров о посреднических услугах и содействие в их исполнении в пределах настоящего устава, либо, при необходимости, обеспечение процесса заключения договоров между поставщиками услуг и собственниками;
e) сдача в наём элементов общих частей;
f) обеспечение пользования единицей и общими частями уполномоченными лицами в порядке и на условиях, вытекающих из Закона № 187/2022;
g) информирование собственников и компетентных органов обо всех аспектах, касающихся кондоминиума и ассоциации;
h) иные виды деятельности, не противоречащие действующему законодательству.

5.4. Согласно решению общего собрания ассоциации доход от экономической деятельности используется для оплаты экономических расходов или распределяется в фонд для использования в целях, предусмотренных уставом. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности ассоциации, предусмотренные Законом № 187/2022 и настоящим уставом.

VI. Обслуживание и эксплуатация недвижимого имущества кондоминиума

6.1. Управление, обслуживание, эксплуатация, реконструкция, модернизация, реабилитация и иные виды деятельности по развитию кондоминиума осуществляются согласно годовому и среднесрочному (2–3 года) плану, утверждённому общим собранием ассоциации.

6.2. В целях обслуживания и эксплуатации недвижимого имущества кондоминиума ассоциация может заключить договор на услуги управления кондоминиумом с другим физическим или юридическим лицом — управляющим.

6.3. Управляющий кондоминиумом выбирается ассоциацией и назначается в рамках общего собрания, на котором принимается решение о заключении договора управления, либо в рамках совета, если общее собрание делегировало данную компетенцию совету.

6.4. Управляющий выполняет услуги управления, установленные в договоре управления, заключённом между управляющим и уполномоченным решением общего собрания представителем ассоциации.

6.5. Запрещается взимание управляющим платежей с собственников, являющихся членами ассоциации, с которой заключён договор управления; он взимает все причитающиеся по договору платежи только с ассоциации.

6.6. Работы по реконструкции или улучшению здания кондоминиума или единицы, принадлежащей собственнику, могут выполняться собственниками или ассоциациями с соблюдением законных положений.

6.7. При осуществлении видов деятельности, подлежащих лицензированию, ассоциация должна располагать соответствующей лицензией.

6.8. Установка и эксплуатация приборов учёта потребления электрической и тепловой энергии, газа и воды в кондоминиуме осуществляются согласно действующим нормативным актам.

VII. Права ассоциации

7.1. Ассоциация имеет право:

заключать договоры управления и/или обслуживания общей собственности с любым физическим или юридическим лицом независимо от формы собственности в соответствии с законодательством;
организовывать самостоятельное обслуживание недвижимого имущества кондоминиума;
составлять годовую смету доходов и расходов, включая расходы на эксплуатацию, ремонт и реконструкцию общей собственности, взносы, отчисления в фонд ремонта и развития, а также расходы на иные цели, предусмотренные Законом № 187/2022 и настоящим уставом;
устанавливать для каждого собственника размер обязательных платежей согласно доле участия;
выполнять работы и оказывать услуги членам ассоциации;
пользоваться банковскими кредитами в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством;
иметь в собственности помещения в кондоминиуме;
оплачивать оказанные услуги и выполненные работы на основании заключённых договоров;
продавать, обменивать и сдавать в аренду коммерческим, некоммерческим организациям и гражданам инвентарь, оборудование и иные материальные ценности, а также списывать с баланса ассоциации, если они физически изношены или морально устарели, в установленном законодательством порядке;
в соответствии с нормами и правилами строительства осуществлять надстройку, реконструкцию или снос объектов общей собственности или помещений кондоминиума;
получать в бессрочное пользование или приобретать в собственность земельные участки для строительства и последующей эксплуатации жилых блоков, навесов и иных сооружений;
совершать иные действия и сделки, соответствующие целям ассоциации, в соответствии с законодательством;
предъявлять иски в суд в целях взыскания обязательных платежей в случае неисполнения собственниками (нанимателями, арендаторами) своих обязательств, направленных на покрытие общих расходов;
требовать в установленном законодательством порядке от собственников (нанимателей, арендаторов) полного возмещения убытков, причинённых неуплатой обязательных платежей за коммунальные услуги, содержание и ремонт общей собственности кондоминиума, а также неучастием в иных общих расходах;
в случае, если ассоциация самостоятельно осуществляет техническое обслуживание внутренних инженерных систем, требовать от предприятий-поставщиков услуг компенсации расходов на техническое обслуживание этих систем, таких как системы холодного и горячего водоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения;
принимать установку за плату на здании ассоциации рекламных щитов;
страховать принадлежащее ей имущество от любого риска физического ущерба;
учреждать общественные объединения в условиях Закона № 86/2020 о некоммерческих организациях, а также становиться их членом.

VIII. Обязанности ассоциации

8.1. Ассоциация обязана:

обеспечивать исполнение положений Закона № 187/2022 и настоящего устава;
исполнять договорные обязательства в установленном законодательством порядке;
обеспечивать исполнение всеми членами ассоциации их обязательств по содержанию и ремонту недвижимого имущества кондоминиума;
обеспечивать надлежащее технико-санитарное состояние общего имущества кондоминиума;
обеспечивать соблюдение интересов всех членов ассоциации при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью, при распределении между собственниками расходов на содержание и ремонт общего имущества кондоминиума;
представлять, в случаях, предусмотренных законодательством и настоящим уставом, интересы членов ассоциации в отношениях с физическими и юридическими лицами;
обеспечивать исполнение всеми собственниками (арендаторами и нанимателями) обязательств по своевременной уплате обязательных платежей в соответствии с законодательством;
организовывать обслуживание и эксплуатацию недвижимого имущества кондоминиума (включая капитальный ремонт, строительство, реконструкцию и модернизацию зданий) в соответствии с положениями Закона № 187/2022, настоящего устава, иных нормативных актов;
пресекать действия третьих лиц, которые препятствуют или создают трудности в реализации членами ассоциации прав владения, пользования и распоряжения общим недвижимым имуществом кондоминиума.

8.2. Ассоциации запрещается заключать юридические акты о безвозмездном отчуждении имущества или прав ассоциации, в том числе о прощении долга, безвозмездном отказе от приобретённого права, а также юридические акты о предоставлении реального или личного обеспечения для гарантирования обязательств третьего лица.

8.3. Акты, издаваемые ассоциацией или её органами, включая протоколы и счета, должны издаваться с соблюдением принципа прозрачности и указывать:

a) наименование и местонахождение ассоциации;
b) адрес электронной почты ассоциации;
c) имя и номер телефона администратора ассоциации;
d) при наличии — имя или наименование, адрес электронной почты и номер телефона управляющего.

8.4. Если информация, указанная в п. 8.3, отсутствует или указана не в полном объёме, это не является основанием для отмены актов, но даёт собственнику право на возмещение расходов, необходимых для получения соответствующей информации.

8.5. Ассоциация обязана ежеквартально информировать собственников об остатке на банковском счёте фонда.

8.6. Ассоциация обязана зарегистрироваться на платформе e-Condominiu (разработка которой относится к компетенции Правительства РМ) и ежегодно размещать сводную карту (fișă de sinteză), которая становится доступной публике.

8.7. Ассоциация может информировать собственников о принятых решениях посредством платформы e-Condominiu. В этом случае обязанность уведомления считается исполненной. Платформа может использоваться и для размещения внутренних актов ассоциации.

IX. Членство в ассоциации

9.1. Все собственники в кондоминиуме являются, в силу Закона № 187/2022, членами одной и той же ассоциации.

9.2. Ассоциация имеет в качестве членов только собственников одного кондоминиума.

9.3. Ассоциация может включать собственников нескольких кондоминиумов в условиях секции 8 главы III Закона № 187/2022 с применением специальных положений указанной секции.

9.4. Каждый собственник является членом ассоциации с даты приобретения права собственности на единицу. Членство в ассоциации прекращается с прекращением статуса собственника или с роспуском ассоциации.

9.5. Администратор ассоциации ведёт учёт собственников на основе данных реестра недвижимого имущества и актуализирует его согласно Закону № 187/2022. Членство не вносится в Государственный реестр юридических лиц.

9.6. Новый собственник единицы вступает во все права и обязанности прежнего собственника, вытекающие из членства в ассоциации и статуса собственника согласно Закону № 187/2022.

X. Права членов ассоциации

10.1. Член ассоциации имеет право:

участвовать лично или через своего представителя в деятельности ассоциации, избирать и быть избранным в органы управления ассоциации;
вносить предложения по улучшению деятельности ассоциации и устранению недостатков в её работе и работе органов управления;
получать информацию о деятельности ассоциации, состоянии её имущества и произведённых расходах;
оплачивать через счёт ассоциации платежи за оказанные услуги, налоги за имущество общего пользования;
передавать принадлежащую ему единицу в наём или аренду в установленном законодательством порядке;
вносить улучшения или перепланировки своей единицы, не подвергая опасности конструктивную целостность здания или помещений других членов, инженерные коммуникации;
самостоятельно страховать в страховой компании принадлежащую ему единицу;
осуществлять иные права, предусмотренные законодательством и настоящим уставом.

XI. Обязанности членов ассоциации

11.1. Член ассоциации обязан:

обеспечивать надлежащее содержание и своевременный ремонт принадлежащей ему единицы за свой счёт;
не повреждать и не подвергать опасности общую собственность, а также собственность любого другого члена ассоциации;
допускать с предупреждением за 3 дня доступ в помещение представителей ассоциации, когда необходимы осмотр, ремонт или замена элементов общей собственности, доступ к которым возможен только из данной единицы. В случаях срочного вмешательства для предотвращения аварии или ликвидации её последствий предупреждение не требуется;
возмещать причинённый ущерб в соответствии с действующим законодательством, если собственник или любое иное лицо, действующее от его имени, причиняет вред имуществу других собственников или общей собственности кондоминиума;
участвовать в расходах на содержание и ремонт общего недвижимого имущества кондоминиума;
использовать помещения, общую собственность только по назначению и в пределах, установленных законом и настоящим уставом;
не изменять внешний вид общей собственности без предварительного разрешения ассоциации;
не перемещать перегородки в помещении, входящие в несущую конструкцию здания, без согласия ассоциации;
не осуществлять перепланировку помещения без проектной документации, утверждённой и проверенной в установленном порядке, и без согласия ассоциации;
своевременно оплачивать все платежи за коммунальные и иные оказанные услуги, налоги и платежи за содержание и ремонт общего недвижимого имущества кондоминиума, иные платежи, установленные ассоциацией;
соблюдать порядок и внутренние правила, установленные в ассоциации;
исполнять иные обязанности, вытекающие из устава и решений ассоциации.

11.2. При заключении актов отчуждения единицы член обязан подтвердить приобретателю наличие наступивших, но неуплаченных долгов перед ассоциацией справкой, выданной ассоциацией.

11.3. Новый собственник обязан уведомить ассоциацию о приобретении права собственности на единицу в течение одной недели с момента приобретения, приложив копию любого надлежащего подтверждения.

11.4. Собственник, не уведомивший ассоциацию в порядке, установленном п. 11.3, лишается права требовать отмены решений общего собрания, а также ссылаться на иные нарушения своих прав либо иные неудобства, если они вызваны неисполнением обязанности уведомления в порядке, установленном п. 11.3.

XII. Органы управления и контроля ассоциации

12.1. Органами управления ассоциации являются:

a) общее собрание или, при необходимости, собрание с особым интересом;
b) администратор ассоциации;
c) совет;
d) цензор или ревизионная комиссия.

12.2. Если совет или ревизионная комиссия не назначены, администратор ассоциации обязан ставить вопрос о назначении недостающего органа на каждом годовом общем собрании.

12.3. Полномочия общего собрания не могут быть ограничены.

12.4. Срок полномочий члена органов ассоциации, предоставленный общим собранием, не может превышать трёх лет и может быть продлён.

12.5. Срок полномочий члена органов ассоциации продлевается в силу закона до даты назначения другого лица на соответствующую должность.

12.6. Члены ассоциации участвуют в деятельности её органов безвозмездно. Исключение составляет случай, когда годовой бюджет ассоциации предусматривает вознаграждение, размер которого устанавливается и утверждается общим собранием.

12.7. Члены органов ассоциации не являются работниками ассоциации.

XIII. Общее собрание членов ассоциации

13.1. Общее собрание членов ассоциации является высшим органом управления ассоциации и состоит из всех собственников кондоминиума.

13.2. Общее собрание имеет следующие исключительные полномочия:

a) утверждает изменения и дополнения в устав ассоциации, утверждает устав в новой редакции, при необходимости;
b) утверждает годовой бюджет ассоциации (планируемые доходы и планируемые расходы);
c) утверждает размер взноса в фонд и иных взносов, предусмотренных Законом № 187/2022;
d) утверждает каждое использование средств фонда, за исключением предусмотренных утверждённым годовым бюджетом;
e) утверждает годовые отчёты остальных органов ассоциации;
f) утверждает годовую финансовую отчётность;
g) утверждает условия заключения договоров на работы, необходимые для содержания, ремонта и модернизации общих частей, включая повышение энергоэффективности, и выделяемый на это бюджет; при необходимости утверждает размер взносов собственников для покрытия этих расходов;
h) утверждает условия договоров, заключаемых ассоциацией, предметом которых являются посреднические услуги, за исключениями, предусмотренными ст. 49 ч. (2) Закона № 187/2022;
i) назначает и отзывает до истечения срока полномочий администратора ассоциации, членов совета (в том числе, при необходимости, председателя совета) и членов ревизионной комиссии (цензора), а также членов иных органов, учреждённых общим собранием;
j) утверждает размер вознаграждения администратора ассоциации и членов ревизионной комиссии (цензора), а также иные условия их найма или привлечения по договору;
k) утверждает, изменяет и отменяет регламент кондоминиума и иные регламенты ассоциации;
l) утверждает годовой и среднесрочный (2–3 года) план управления, обслуживания, эксплуатации, реконструкции, модернизации, реабилитации и иной деятельности по развитию кондоминиума;
m) утверждает условия отбора управляющего; назначает и отзывает управляющего; утверждает условия договора управления и любые их изменения;
n) утверждает условия привлечения ассоциацией возвратного финансирования (заём, кредит, лизинг и т. д.);
o) утверждает признание юридической ответственности и осуществление платежей ассоциации лицам, перед которыми ассоциация ответственна, согласно ст. 18 ч. (8) Закона № 187/2022, за исключением случая, когда ассоциация была обязана выплатить возмещение согласно окончательному судебному решению либо платежей, произведённых страховой компанией на основании страхового полиса, покрывающего соответствующий риск;
p) принимает решения относительно объектов и мер, непосредственно связанных с необходимостью содержания и ремонта общих частей, оказания услуг пользования единицами, а также со служебными и социальными нуждами работников ассоциации;
q) утверждает условия передачи в наём общих частей;
r) согласовывает проект акта об изменении кондоминиума;
s) утверждает установку или сохранение на любой общей части: камер видеонаблюдения, антенн, передатчиков и иных устройств, способных излучать радиацию, рекламных щитов и иных обозначений, влияющих на архитектурный облик кондоминиума, системы доступа по электронным ключам, шлагбаумов доступа и ограждения.

13.3. В отступление от положений п. 13.2 Совет уполномочен утверждать договорные условия без утверждения общим собранием, если они не ведут к изменению технических параметров и назначения единиц в общей собственности, не влекут дополнительных расходов и Ассоциация располагает достаточными средствами для соответствующей закупки. В противном случае заключение таких сделок требует утверждения общим собранием.

13.4. Иные функции управления осуществляются администратором Ассоциации.

13.5. Запрещается ограничение исключительных полномочий общего собрания, предусмотренных п. 13.2 настоящего устава, за исключением случаев, предусмотренных п. 13.3.

13.6. Годовое общее собрание членов (представителей) ассоциации созывается не позднее 60 дней после окончания финансового года.

13.7. Общее собрание созывается:

a) по инициативе администратора ассоциации;
b) на основании решения совета либо требования председателя совета;
c) на основании решения ревизионной комиссии (цензора);
d) по требованию в текстовой форме собственников, владеющих не менее чем 10% единиц кондоминиума.

13.8. Общее собрание созывается в течение 14 дней с момента получения требования, предусмотренного п. 13.6 настоящего устава. Если администратор ассоциации не созывает общее собрание в предусмотренный срок, общее собрание созывается органом-заявителем либо членами в условиях ст. 35 Закона 187/2022.

13.9. В любой момент до созыва общего собрания каждый член вправе требовать от ассоциации включения в повестку дня ближайшего следующего общего собрания определённых вопросов при условии, что они относятся к компетенции общего собрания и приняты большинством членов ассоциации, присутствующих на собрании. Ассоциация не вправе изменять формулировки вопросов повестки дня, предложенных членом.

13.10. Уведомление о созыве общего собрания включает дату, место проведения общего собрания (в случае собрания с присутствием или в смешанной форме), повестку дня, место и способ доступа к подготовительным материалам собрания по повестке дня.

13.11. Созыв общего собрания осуществляется уведомлением, передаваемым в текстовой форме одним из нижеуказанных способов, по выбору лица, созывающего собрание:

a) лично, под подпись на копии уведомления или в листе созыва, при условии, что на странице листа созыва, на которой проставлена подпись, фигурирует полный текст уведомления;
b) путём размещения в почтовом ящике ассоциации (e-mail), если член ранее не потребовал исключения этого способа передачи уведомлений;
c) посредством почтовой службы, с уведомлением о вручении;
d) посредством электронных средств связи, электронной почты, через платформу e-Condominiu и иные согласованные электронные средства.

13.12. Период между моментом размещения объявления, при необходимости уведомления, и датой заседания должен составлять не менее 10 календарных дней, а в случаях крайней срочности может быть и менее 24 часов.

13.13. Собственники уведомляются о собрании и участвуют в общем собрании лично или через уполномоченного представителя, в том числе на основании полномочий, составленных собственником в текстовой форме.

13.14. Общее собрание принимает решения на заседаниях:

a) с присутствием собственников;
b) путём заочного голосования (по переписке);
c) в смешанной форме.

13.15. Вместо созыва и проведения заседания общего собрания общее собрание может принять решения путём подписания письменного решения членами, владеющими не менее чем 2/3 голосов всех членов ассоциации, при условии:

что на странице, на которой проставлена подпись, фигурирует полный или частичный текст решения,
идентифицируется ассоциация, общее собрание которой принимает решение.

В этом случае протокол не составляется.

13.16. Созыву заседания, предусмотренного п. 13.14, предшествует размещение объявления не менее чем за 2 календарных дня до заседания в согласованном электронном средстве связи, в подъезде блока и/или на информационном стенде.

13.17. Проведение общего собрания с присутствием или в смешанной форме происходит в день, час и месте, указанных в уведомлении о созыве, направленном каждому члену. Организаторы регистрируют членов и представленные голоса.

13.18. Член может присутствовать на общем собрании лично, посредством видеоконференции или любого иного средства электронной связи, позволяющего идентифицировать лицо и обеспечивать двустороннюю связь.

13.19. Технические и организационные меры для участия членов, выбирающих иную форму участия, чем личное присутствие, принимаются организатором заседания.

13.20. В общем собрании участвует, лично или через представителя, член, включённый в список членов, имеющих право участвовать в общем собрании, ведущийся ассоциацией, а также иное лицо, представившее достаточные доказательства приобретения права собственности на единицу в кондоминиуме.

13.21. Не может участвовать в голосовании член, который при участии с личным присутствием не зарегистрировался под подпись в списке членов, имеющих право участвовать в общем собрании, за исключением случая, когда соответствующий член представляет документы о собственности в течение двух календарных дней с момента проведения заседания либо посредством передачи информации на устройства и в электронные сети связи и делает устное заявление, которое заносится в принятое решение или протокол заседания. Председатель заседания регистрирует, собственной подписью и особой отметкой, члена, участвующего в общем собрании посредством видеоконференции либо иного средства электронной связи, указанного в п. 13.19.

13.22. Общее собрание имеет кворум и может принимать решения, если присутствуют или представлены члены, владеющие более чем 1/2 прав голоса.

13.23. При отсутствии кворума орган или члены, созвавшие собрание, устанавливают дату повторного созыва общего собрания. Общее собрание может быть повторно созвано не ранее чем через 48 часов и не позднее 30 календарных дней с первоначально установленной даты.

13.24. Повторное общее собрание имеет кворум, если присутствуют или представлены собственники члены, владеющие более чем 1/4 прав голоса. Оно имеет ту же повестку дня, что и первоначальное общее собрание.

13.25. Общее собрание ведёт председатель совета, а если у ассоциации нет председателя совета — администратор ассоциации или иное лицо, избранное в качестве председателя заседания, голосами большинства членов, присутствующих или представленных на собрании. Протокол общего собрания составляется секретарём собрания, избранным голосами большинства членов, присутствующих или представленных на собрании.

13.26. Общее собрание принимает решения путём голосования по вопросам, включённым в повестку дня. Общее собрание может принимать решения по вопросам, включённым путём дополнения повестки дня.

13.27. Решения общего собрания принимаются простым большинством, то есть более чем 1/2 голосов членов, присутствующих или представленных на собрании. В случае общего собрания по переписке или в смешанной форме решения общего собрания принимаются более чем 1/2 голосов всех членов ассоциации.

13.28. Голосами не менее 2/3 голосов членов принимается решение общего собрания о:

a) роспуске ассоциации, назначении ликвидатора и утверждении ликвидационного баланса, в случаях, разрешённых законом;
b) утверждении условий привлечения ассоциацией возвратного финансирования (заём, кредит, лизинг и т. д.), если в результате сумма всех возвратных финансирований, причитающихся с ассоциации, превысит общую сумму доходов, включённых в бюджет предыдущего года ассоциации;
c) утверждении годового бюджета ассоциации (планируемые доходы, планируемые расходы и направление этих расходов);
d) утверждении размера взноса, взноса в фонды ассоциации и иных отчислений и платежей, предусмотренных Законом № 187/2022 и предназначенных для финансирования общей собственности (общих частей);
e) предоставлении права пользования, в том числе сервитутов, на общие части.

13.29. Право исключительной собственности на единицу предоставляет члену право на один голос на общем собрании, равный по весу голосу остальных собственников (одна единица = один голос).

13.30. Член или его представитель не имеет права голоса по следующим вопросам:

a) освобождение его (либо аффилированного лица) от обязательств или ответственности перед ассоциацией;
b) заключение юридического акта между собой (либо аффилированным лицом) и ассоциацией;
c) инициирование судебной процедуры между собой (либо аффилированным лицом) и ассоциацией;
d) исследование или оценка его деятельности (либо аффилированного лица) или, если это юридическое лицо, его представителя в качестве члена органа ассоциации.

13.31. По каждому вопросу, поставленному на голосование на общем собрании, член может голосовать либо «за», либо «против». Член, участвующий в собрании и не выразивший своего голоса, считается проголосовавшим «против».

13.32. Протокол составляется в срок не более 10 календарных дней с даты проведения общего собрания и содержит:

a) наименование и местонахождение ассоциации;
b) дату и место проведения заседания;
c) общее число членов и число присутствующих членов;
d) имя и фамилию председателя и секретаря заседания;
e) повестку дня;
f) краткое изложение выступлений;
g) результат голосования по каждому вопросу повестки дня (в случае проведения общего собрания по переписке также идентифицируются члены, проголосовавшие «за», и проголосовавшие «против»; идентификация членов производится путём указания номера единицы и, при необходимости, блока, подъезда);
h) текст решений, принятых по каждому вопросу;
i) содержание особого мнения члена (в случае члена, выразившего особое мнение относительно решения). Особое мнение может быть подано и в текстовой форме в течение 3 дней с даты проведения собрания и прилагается к протоколу.

13.33. Протокол подписывается председателем и секретарём заседания. К протоколу прилагаются:

a) лист созыва, если он использовался;
b) список членов, в том числе их представителей, имеющих право участвовать в общем собрании;
c) копии полномочий представителей, заверенные подписью секретаря заседания.

13.34. Протоколы передаются на постоянное хранение администратору ассоциации.

13.35. Решения, принятые на общем собрании, сообщаются всем членам в течение 10 календарных дней с даты проведения общего собрания путём размещения текста решений на информационном стенде, онлайн-платформе и на электронный адрес члена.

13.36. Общее собрание может проводиться по переписке. В этом случае орган ассоциации или собственники члены, законно созвавшие общее собрание, передают членам уведомление, в котором указывают повестку дня и срок, установленный для выражения голоса. К уведомлению прилагаются необходимые материалы и бюллетень для голосования, который содержит текст каждого предлагаемого решения.

13.37. В срок, установленный для выражения голоса, члены передают органу ассоциации или членам, созвавшим общее собрание, подписанные бюллетени с поданными голосами.

13.38. Если член указал в письменной форме адрес электронной почты, по которому он согласен переписываться с ассоциацией, орган ассоциации или член, созвавший общее собрание, уведомляет члена об этом по электронной почте. Передача вариантов голосования с адреса электронной почты члена приравнивается к подписанию бюллетеня для голосования.

13.39. Приравнивается к подписанию бюллетеня подписание членом в пользу определённого решения общего собрания при условии, что на странице, на которой проставлена подпись, фигурирует полный текст решения и идентифицируется ассоциация, общее собрание которой принимает решение.

13.40. По истечении срока, установленного для выражения голоса, председатель и секретарь общего собрания составляют и подписывают протокол и доводят до сведения членов принятые решения в срок не более 3 календарных дней с момента проведения общего собрания.

13.41. Общее собрание может проводиться в смешанной форме, с личным присутствием или путём заполнения бюллетеня для голосования, согласно положениям, применимым к проведению общего собрания по переписке. Положения п. 13.15 применяются и в случае проведения общего собрания в смешанной форме.

13.42. Определённые собственники, выделенные по объективному критерию, могут созываться на собрание с особым интересом и принимать решения, относящиеся к особому интересу (особое решение).

13.43. Решение о созыве собрания с особым интересом и протокол собрания с особым интересом должны предусматривать, под санкцией абсолютной ничтожности, объективный критерий, по которому определяются собственники с особым интересом.

13.44. Решение обязательно только для собственников с особым интересом, имевших право участвовать в собрании с особым интересом. Собрание с особым интересом может принимать решения по мерам, непосредственно связанным с необходимостью содержания, ремонта и благоустройства общих частей, касающихся вопросов особого интереса.

XIV. Администратор ассоциации

14.1. Администратор ассоциации — лицо, назначенное в качестве исполнительного органа ассоциации на срок 3 (три) года, осуществляющее полномочия от имени ассоциации в соответствии с Законом № 187/2022 и настоящим уставом, с даты его регистрации в Государственном реестре юридических лиц.

14.2. Администратор ассоциации осуществляет следующие полномочия:

a) управляет ассоциацией с полномочиями, предусмотренными Законом, осуществляя полномочия, не входящие в исключительную компетенцию Совета и Общего собрания;
b) представляет ассоциацию в отношениях с физическими и юридическими лицами (включая собственников кондоминиума), органами публичной власти, судебной инстанцией и иными лицами и органами; заключает договоры в пределах полномочий (лично или через представителя/по доверенности);
c) ведёт внесудебные и судебные претензии третьих лиц, предъявленные ассоциации или в отношении общих частей;
d) обеспечивает исполнение решений общего собрания и совета;
e) предоставляет членам иных органов ассоциации любую информацию и документы, необходимые для исполнения их полномочий;
f) обеспечивает исполнение годового бюджета, утверждённого общим собранием;
g) в пределах полномочий управляет денежными средствами, собранными с собственников, включая средства фонда, а также иными средствами, полученными от иной деятельности, размещёнными на банковском счёте ассоциации;
h) осуществляет контроль за банковскими операциями, представлением финансовой, налоговой и статистической отчётности, контролирует секретарские работы;
i) обеспечивает ведение бухгалтерского учёта ассоциации, а также реестров ассоциации;
j) разрабатывает проект бюджета на следующий год и представляет его, до 30 ноября каждого года, на рассмотрение и утверждение общему собранию. Проект годового бюджета должен указывать и объяснять каждую позицию бюджета, по которой имеются разногласия между администратором и советом. Общее собрание рассматривает и утверждает, до 31 декабря года, предшествующего бюджетному, бюджет на следующий год. Если общее собрание не утвердило годовой бюджет на определённый финансовый год, в этом финансовом году применяется годовой бюджет, действовавший в предыдущем году, с общим сокращением на 5%;
k) ведёт и актуализирует список собственников кондоминиума; ведёт протоколы органов ассоциации; выдаёт их копии и выписки;
l) обеспечивает взыскание долгов собственников или иных лиц перед ассоциацией; обеспечивает защиту прав и законных интересов ассоциации в судебной инстанции и иным образом;
m) выдаёт по требованию собственника справку об отсутствии долгов по фонду и по взносу;
n) принимает на работу, увольняет работников ассоциации, издаёт иные приказы в соответствии с трудовым законодательством;
o) даёт указания и издаёт обязательные распоряжения для работников ассоциации;
p) применяет санкции, предусмотренные регламентом кондоминиума;
q) обеспечивает организацию эксплуатации и ремонт общих частей;
r) обеспечивает проведение энергетического аудита зданий кондоминиума и получение сертификата энергетической эффективности;
s) разрешает и контролирует установку поставщиками сетей, необходимых для предоставления собственникам услуг электронной связи;
t) осуществляет контроль за работами, выполняемыми физическими и юридическими лицами, привлечёнными для содержания и ремонта здания и инженерной инфраструктуры, а также инфраструктуры, находящейся на земельном участке кондоминиума;
u) хранит и обеспечивает актуальное ведение технического паспорта здания для каждого здания кондоминиума, а также обеспечивает хранение иных документов о деятельности ассоциации;
v) составляет и ежегодно актуализирует сводную карту ассоциации;
w) рассматривает петиции, поступившие от собственников, и ведёт реестр учёта петиций;
x) обеспечивает принятие мер и осуществление срочных вмешательств в общие части, в строго необходимой мере, для: предотвращения рисков для жизни или здоровья людей либо для их имущества; предотвращения рисков для целостности или безопасности кондоминиума; устранения повреждений общих частей;
y) осуществляет иные полномочия, предусмотренные Законом № 187/2022 или настоящим уставом.

14.3. Администратор ассоциации уполномочен заключать сделки и осуществлять платежи, необходимые для приобретения ассоциацией товаров, работ или услуг, без необходимости получения согласования иного органа ассоциации, при условии, что на дату заключения сделки ассоциация располагает достаточными средствами для соответствующей закупки.

14.4. Если общее собрание отзывает администратора ассоциации и одновременно не избирает нового, а также если администратор ассоциации подал в отставку, скончался или не в состоянии осуществлять свою функцию по иным причинам в течение не более 3 месяцев подряд, его функция осуществляется членом совета (если учреждён совет), назначенным решением совета, до избрания нового администратора.

14.5. Администратор ассоциации отвечает за то, чтобы акты, исходящие от ассоциации или её органов, включая протоколы и счета, издавались с соблюдением принципа прозрачности и содержали данные, предусмотренные п. 8.3.

XV. Совет ассоциации

15.1. В целях текущего управления кондоминиумом и надзора за деятельностью администратора общее собрание может назначить совет ассоциации на срок не более 3 лет.

15.2. Совет состоит из нечётного числа членов, но не менее 3, которые подчиняются общему собранию членов ассоциации.

15.3. Членство в совете не подлежит регистрации в Государственном реестре юридических лиц.

15.4. Совет ассоциации вправе принимать решения во всех областях деятельности ассоциации, за исключением вопросов, относящихся к исключительной компетенции общего собрания.

15.5. Члены совета ассоциации избираются из числа членов ассоциации на общем собрании.

15.6. При отсутствии совета ассоциации полномочия органа осуществляются администратором ассоциации.

15.7. Полномочия совета:

a) обеспечение исполнения решений общего собрания;
b) обеспечение соблюдения действующего законодательства и положений устава ассоциации;
c) отбор организации (по конкурсу) по обслуживанию и эксплуатации недвижимости кондоминиума или наделение правом проведения отбора председателя совета;
d) осуществление контроля за своевременной уплатой членами ассоциации обязательных взносов;
e) составление годовых смет доходов и расходов, отчётов и их представление на утверждение общему собранию;
f) составление и актуализация списка членов ассоциации, ведение секретарских работ, бухгалтерского учёта, составление отчётов;
g) созыв и организация общего собрания;
h) исполнение иных обязанностей, установленных общим собранием.

15.8. Полномочия, не относящиеся к исключительной компетенции совета ассоциации, согласно Закону № 187/2022, осуществляются администратором ассоциации.

15.9. Заседание совета ассоциации созывается не реже одного раза в квартал председателем, а в его отсутствие — членом совета, уполномоченным председателем, или 1/3 членов совета. О дате заседания члены совета уведомляются не менее чем за 3 дня до заседания.

15.10. Заседание совета правомочно, если в нём участвуют, по месту заседания или посредством средств электронной связи, более 1/2 членов. Решения совета принимаются голосами более 1/2 членов, присутствующих на заседании.

15.11. Обязанности совета ассоциации:

a) соблюдать и исполнять законные положения, касающиеся деятельности ассоциации, устава ассоциации и иных нормативных актов, решений общего собрания ассоциации;
b) правильно рассчитывать размер обязательных платежей и взносов для каждого члена ассоциации согласно доле в кондоминиуме;
c) контролировать полную и своевременную уплату каждым членом ассоциации обязательных платежей, коммунальных и иных услуг;
d) требовать от органов местной публичной администрации установления границ земельных участков кондоминиума и их передачи в общую собственность ассоциации собственников в установленные законом сроки;
e) обеспечивать своевременное и качественное выполнение работ по содержанию, ремонту и эксплуатации недвижимого имущества кондоминиума, стабильное функционирование инженерных систем общего пользования блока;
f) контролировать оказание коммунальных и иных услуг поставщиками услуг в части качества и своевременного обеспечения этими услугами и соблюдения прав потребителей;
g) получать разрешение (лицензию) в установленном порядке для случая, когда ассоциация будет практиковать виды деятельности, подлежащие лицензированию;
h) соблюдать права всех членов ассоциации, представлять и защищать в установленном порядке их законные интересы и права в иных инстанциях, в том числе в суде;
i) требовать от предприятий-поставщиков коммунальных и иных услуг компенсации расходов на техническое обслуживание инженерных систем, обслуживаемых ассоциацией;
j) правильно управлять финансами ассоциации, вести на должном уровне бухгалтерский учёт, своевременно представлять финансовые отчёты и отчёты об исполнении бюджета ассоциации;
k) составлять список членов ассоциации, вести секретарские работы, учёт обращений членов ассоциации и иных лиц;
l) созывать и организовывать общие собрания ассоциации;
m) исполнять иные обязанности, вытекающие из закона, настоящего устава, решений общего собрания и органов государственной и местной власти.

XVI. Председатель совета ассоциации

16.1. Председатель совета избирается общим собранием одновременно с избранием его членов.

16.2. Если общее собрание не избрало председателя совета, а только членов совета, они избирают председателя совета из числа своих членов голосами более 1/2 членов.

16.3. Председатель совета ассоциации:

a) обеспечивает исполнение решений общего собрания и совета;
b) даёт указания и распоряжения, обязательные для всего персонала ассоциации;
c) разрабатывает и представляет на утверждение общему собранию правила внутреннего распорядка и регламент об оплате труда персонала ассоциации;
d) в отсутствие администратора представляет ассоциацию в процессе заключения договоров и отвечает за их исполнение;
e) в отсутствие администратора представляет ассоциацию в отношениях с третьими лицами, в том числе в судебных делах, возбуждённых ассоциацией против собственника единицы, не исполнившего обязательства перед ассоциацией, или в делах, возбуждённых собственником единицы, оспаривающим решение ассоциации.

XVII. Ревизионная комиссия (цензор) ассоциации

17.1. Ревизионная комиссия (цензор) избирается общим собранием из числа членов ассоциации на срок 3 (три) года. В состав ревизионной комиссии не могут включаться члены совета ассоциации.

17.2. Ревизионная комиссия в составе 3 и более членов избирает из своего состава председателя комиссии.

17.3. Ревизионная комиссия (цензор):

a) контролирует деятельность ассоциации в соответствии с законом и иными нормативными актами, а также согласно решениям общего собрания;
b) проводит ревизии финансово-экономической деятельности ассоциации не реже одного раза в год;
c) представляет общему собранию заключения по годовой смете доходов и расходов, годовому отчёту и размерам обязательных платежей, установленных для членов ассоциации;
d) отчитывается о своей деятельности перед общим собранием или советом по их требованию;
e) требует от администратора и членов совета устранения ошибок, нарушений и недостатков, выявленных в процессе осуществления полномочий.

17.4. Члены ревизионной комиссии (цензор) вправе участвовать в заседаниях совета ассоциации без права голоса.

XVIII. Заключительные положения

18.1. Ассоциация не может преобразоваться в юридическое лицо с иной организационно-правовой формой.